本來(lái)充滿期待的萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)世紀(jì)大交易發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)一波三折，精彩無(wú)限。

原定于今日下午4點(diǎn)在北京萬(wàn)達(dá)索菲特大酒店舉行的萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)合作發(fā)布會(huì)，先是推遲了半個(gè)小時(shí)，在場(chǎng)外等候的媒體記者被允許進(jìn)場(chǎng)后，e公司記者第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)發(fā)布會(huì)背景板上的合作方多了一個(gè)“富力地產(chǎn)”，變成“萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式”。就在大家不禁猜測(cè)起富力插入此次并購(gòu)交易的用意時(shí)，主辦方又突然宣布發(fā)布會(huì)因故推遲一個(gè)小時(shí)，至5點(diǎn)再正式開始，并要求在場(chǎng)媒體記者暫時(shí)離場(chǎng)。

 

在會(huì)場(chǎng)大門外的近百名記者有的抱著電腦席地而坐，有的三五成群聚在一起猜測(cè)討論，更有一群記者圍堵在貴賓室門口，試圖探聽會(huì)議推遲的內(nèi)幕。

就在這焦急等待的1個(gè)小時(shí)中，網(wǎng)上先有媒體傳出“富力將接受萬(wàn)達(dá)原本賣給融創(chuàng)的酒店資產(chǎn)”的消息，后又傳出“萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)富力簽約推遲內(nèi)幕：緊急拆主背板 富力牌子被撤”的消息，再后來(lái)更有傳言稱“聽見貴賓室里有摔杯子的聲音”。

究竟發(fā)布會(huì)推遲的內(nèi)幕是什么？背景板到底有沒有換過？這場(chǎng)交易究竟會(huì)發(fā)生哪些變化？

先插播一個(gè)王健林的開場(chǎng)笑話。

當(dāng)會(huì)場(chǎng)大門再次打開后，證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)主背景板還跟第一次進(jìn)場(chǎng)時(shí)看到的一樣，仍然是“萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式”。

對(duì)于推遲的1個(gè)小時(shí)究竟發(fā)生了什么，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在致辭時(shí)先講了一個(gè)笑話：“今天的合同，這么大的交易比較長(zhǎng)，其實(shí)就是打印的時(shí)間慢了一點(diǎn)，我們都在會(huì)議室談笑風(fēng)生在等這個(gè)打印簽字，就在等時(shí)看了網(wǎng)上的直播說現(xiàn)場(chǎng)傳出了摔玻璃杯的聲音，爭(zhēng)吵很激烈。我講這個(gè)故事的意思就是謠言怎么來(lái)的，就是這么來(lái)的。”

下面言歸正傳，看看雙方合作變成三方后，交易結(jié)構(gòu)到底發(fā)生了那些變化。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將北京萬(wàn)達(dá)嘉華等77個(gè)酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)，兩項(xiàng)交易總金額637.5億元。與7月10日萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)集團(tuán)協(xié)議相比，增加富力地產(chǎn)作為交易方，但交易標(biāo)的和交易總金額基本一致。

與此前萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)的合作內(nèi)容相比，擅長(zhǎng)酒店運(yùn)營(yíng)的富力接手酒店資產(chǎn)包，而擅長(zhǎng)中高端物業(yè)開發(fā)銷售的融創(chuàng)接手文旅項(xiàng)目。與7月10日萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)集團(tuán)協(xié)議相比，增加富力地產(chǎn)作為交易方，但交易標(biāo)的和交易總金額基本一致，擅長(zhǎng)酒店運(yùn)營(yíng)的富力接手酒店資產(chǎn)包，而擅長(zhǎng)中高端物業(yè)開發(fā)銷售的融創(chuàng)接手文旅項(xiàng)目。

 

變化一：

增加富力地產(chǎn)作為交易方，富力接手萬(wàn)達(dá)77個(gè)酒店資產(chǎn)

原本融創(chuàng)要以335.95億元代價(jià)收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)76個(gè)酒店資產(chǎn)，變成富力來(lái)接手，并且多了一個(gè)酒店。

根據(jù)三方協(xié)議，富力地產(chǎn)以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)77個(gè)酒店全部股權(quán)，77個(gè)酒店的酒店管理合同繼續(xù)執(zhí)行至合同期限屆滿。

融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)合作13個(gè)文旅項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)出售給富力77個(gè)酒店資產(chǎn)，這個(gè)調(diào)整對(duì)融創(chuàng)而言比原來(lái)的交易方案有了更好的流動(dòng)性，降低了融創(chuàng)的負(fù)債水平，同時(shí)也承擔(dān)了原酒店交易對(duì)價(jià)的折讓部分，對(duì)于和萬(wàn)達(dá)合作的文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包這是可以接受的溢價(jià)，這種交易安排三方都很滿意。

 

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，近年來(lái)，富力地產(chǎn)把握機(jī)遇，與時(shí)俱進(jìn)，業(yè)績(jī)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，資金運(yùn)作情況良好，完全可以滿足本次的交易需要。這次富力與萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)合作，是一次三強(qiáng)聯(lián)手的成功典范，我們?nèi)交ダセ?，合作模式符合三方的長(zhǎng)期發(fā)展。通過合作，富力將進(jìn)一步擴(kuò)展旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。

 

變化二：

融創(chuàng)收購(gòu)13個(gè)文旅項(xiàng)目金額增至438.44億元，無(wú)需向萬(wàn)達(dá)借款

同時(shí)，原本融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包中的資金來(lái)源，有295.75億元來(lái)自萬(wàn)達(dá)給它的委托貸款，這次融創(chuàng)無(wú)需再通過向萬(wàn)達(dá)借款就可完成交易。

根據(jù)三方協(xié)議，融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，并由交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。

資料顯示，融創(chuàng)本次取得的13個(gè)萬(wàn)達(dá)文化旅游項(xiàng)目，分布在一二線城市的熱點(diǎn)區(qū)域板塊，總建筑面積合計(jì)為5897萬(wàn)平方米，其中可售面積約為4970平方米。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，即便加上項(xiàng)目貸款，以融創(chuàng)收購(gòu)價(jià)格438.44億元折算，可售面積每平方米土地成本也不超過2000元。而據(jù)透露，目前文旅地產(chǎn)項(xiàng)目賬目現(xiàn)金還有約300億元，未來(lái)融創(chuàng)合并財(cái)務(wù)報(bào)表合并后，收入和利潤(rùn)將大幅增長(zhǎng)。

王健林表示，通過此次轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)得到13個(gè)萬(wàn)達(dá)城，4800萬(wàn)平米、分布在一二線城市的低成本銷售物業(yè)，使融創(chuàng)財(cái)報(bào)合并收入和利潤(rùn)大漲，兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。

 

“此次融創(chuàng)同意不收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店物業(yè)并增加收購(gòu)金額，整體交易還是劃算。融創(chuàng)無(wú)需通過萬(wàn)達(dá)借款就可完成交易，使交易過程簡(jiǎn)化。今天融創(chuàng)已將首筆150億支付給了萬(wàn)達(dá)商業(yè)。”王健林說。

孫宏斌除了表示與萬(wàn)達(dá)合作的文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包的溢價(jià)可以接受外，再次強(qiáng)調(diào)了融創(chuàng)的充裕資金和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

他表示，融創(chuàng)有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，非常重視風(fēng)險(xiǎn)管理。融創(chuàng)在上半年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億，截止2017年6月30日賬面有900多億現(xiàn)金，下半年7月份回款會(huì)超過200億，其他月份回款都會(huì)超過300億元，全年將有超過3000億的銷售額，會(huì)有充足的現(xiàn)金流。我們也會(huì)繼續(xù)控制好負(fù)債率，管理好我們的現(xiàn)金流，讓融創(chuàng)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展保持健康良好狀態(tài)。

交割后萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的“四個(gè)不變”

據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”：

1、品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬(wàn)達(dá)文化旅游城”品牌；

2、規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；

3、項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬(wàn)達(dá)實(shí)施管控；

4、運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬(wàn)達(dá)公司負(fù)責(zé)。

王健林王健林正式公布資產(chǎn)負(fù)債問題

王健林表示，7月10日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)簽訂了初步框架協(xié)議，今天萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)和富力三家簽署了新的三方戰(zhàn)略合作協(xié)議。我認(rèn)為不管是從企業(yè)戰(zhàn)略、還是商業(yè)邏輯看，三方都是贏家。萬(wàn)達(dá)肯定是贏家。通過這次轉(zhuǎn)讓，大幅減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。本次協(xié)議簽訂還標(biāo)志著，不僅萬(wàn)達(dá)商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)之路。目前中國(guó)，能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤(rùn)恐怕只有萬(wàn)達(dá)。

最后，王健林又講了幾句大家感興趣的話題——萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債問題。

“絕大多數(shù)是真關(guān)心，但也有極個(gè)別是真造謠，唯恐天下不亂。萬(wàn)達(dá)商業(yè)全部平臺(tái)直接就業(yè)近200萬(wàn)人，間接就業(yè)超一千萬(wàn)人，每年新增就業(yè)占全國(guó)2%，成語(yǔ)講損人利己，我實(shí)在看不出造謠者損萬(wàn)達(dá)利在何處！要明確一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債不等于借債，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售算負(fù)債，只有竣工后才能轉(zhuǎn)為收入，從這個(gè)意義講，預(yù)售額越大，負(fù)債越多。”王健林說。

王健林今日正式公布了萬(wàn)達(dá)商業(yè)借貸情況：本次轉(zhuǎn)讓后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)貸款加債券近2000億，萬(wàn)達(dá)商業(yè)賬面現(xiàn)金1000億（不含13個(gè)文旅項(xiàng)目賬面現(xiàn)金300億），加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億（含回收往來(lái)款），現(xiàn)金共計(jì)約1700億。萬(wàn)達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。萬(wàn)達(dá)商業(yè)還有1300億銷售物業(yè)存貨，全部賣掉也可以收回幾百億。到年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有3300萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)，2018年租金超過330億。今后5年，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金年均增長(zhǎng)20%左右。

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)究竟經(jīng)營(yíng)的好不好，大家可以自行判斷。”他說。